Андрей Бакуничев: бизнесу нужны понятные правила

ООО «ИНЕКС» – девелоперская фирма, которая вот уже четверть века занимается управлением финансами и инвестициями в строительстве недвижимости. За это время компания реализовала десятки инвестиционно-строительных проектов не только в столице, но и за ее пределами. В портфолио «ИНЕКС»: многоквартирные дома, административные здания, социальные объекты и т.д. Несмотря на все пережитые кризисы, генеральный директор компании, Почетный строитель России Андрей Бакуничев, смотрит в будущее с долей сдержанного оптимизма


– Андрей Михайлович, время сегодня непростое, турбулентное, кризисное, а рубль, к сожалению, стал крайне неустойчивой валютой по отношению к доллару и евро. Как вы умудряетесь работать в такой ситуации?



– Наступивший очередной кризис для нас не был шоковой терапией. На нашей памяти из крупных кризисов – это четвертый. Мы уже научились работать в условиях, которые нам диктует ситуация. Правило, по которому мы работаем сегодня, очень простое – своевременно реагировать и не ждать, что ситуация быстро наладится, то есть просчитывать, насколько могут вырасти затраты и упасть доходы.



В условиях любого кризиса расчет идет от нулевой точки – точки убыточности, то есть, если проект получается с нулевой прибылью, это все равно хорошо для компании – она остается на плаву, выполняет свои обязательства и сохраняет себя, свой коллектив и статус. Все что сверху – большая удача, это то, что нужно нарабатывать путем сокращения и оптимизации расходов, оптимизации проектных решений, пересмотра срочности проекта и т.д.



Нам повезло, что мы не поверили в то, что кризис может быстро закончиться. Мы не питали иллюзий с самого начала 2015 года, а рассчитывали на долгосрочное скольжение кривой доходности, которая может выровняться где-то в 2017–2018 годах.

И таким образом ни один из начатых нами проектов не остановили, а старт остальных перенесли по времени. Ни от одного проекта мы не отказались, просто доводим их сейчас до ума на бумаге.



Конечно же, прибыльность текущих проектов понизилась по одной простой причине – наш товар никак не привязан к доллару. Как правило, покупатель копит деньги в долларах, и нестабильность ситуации тормозит его при принятии решения о том, покупать недвижимость именно сейчас или подождать еще. Все ждут еще большего укрепления иностранной валюты, поэтому интенсивность продаж упала процентов на пятьдесят, и, соответственно, упали и темпы строительства. Но несмотря ни на что мы строим за рубли. Цена повысилась лишь на позиции, которые закупаются за рубежом: оборудование, инженерные системы и т.д. От общего объема капиталовложений в объект, это составляет порядка 20–25%. Повышение цен на российские материалы приблизительно сравнимо с текущей инфляцией.



Больше всего расстраивает весь строительный мир то, что с конца 2015 года начала падать покупательная способность из-за роста стоимости потребительской корзины, я считаю, во многом спекулятивного. Надеюсь, что предприятия начнут все-таки повышать зарплату людям, а ипотека станет доступнее и понятнее для потребителя. Нам нужна долгосрочная ипотека с небольшим процентом – менее 10%.



– В одном из интервью вы говорили о том, что инвестор всегда должен быть социально ориентированным. Получается ли это сегодня?



– Хоть это и похоже на лозунг, но в данной ситуации, если ты хочешь оставаться на рынке, то твои проекты, твоя компания, все сотрудники, вплоть до тех, кто находится непосредственно на площадке, а также все твои предложения должны быть социально ориентированными. Ведь если ты делаешь проект, который удобен для людей, и получаешь в дальнейшем хорошие отзывы о своей деятельности и продукции – это один из главных факторов, дающий большой плюс к твоей деятельности, а в целом и доходности.



Сегодня баланс спроса и предложения качнулся в сторону покупателя, что заставляет девелоперов выставлять на рынок более совершенные и привлекательные проекты. Ведь люди, при прочих равных условиях, будут уделять внимание именно социально ориентированной компании, тем жилищным комплексам, куда можно поселиться, решив многие свои проблемы.



Социально ориентированные компании – это те, кто пришел на рынок не с разовым проектом, а работать в течение долгого времени. Еще один плюс – ты обязательно будешь замечен властью. Если ты помогаешь создавать социально ориентированные проекты, а не перекладываешь на плечи города строительство поликлиник, школ, детских садов, центров творчества, аптек и много чего еще, то обязательно получишь зеленый свет в реализации своих идей.



– Насколько это выгодно с финансовой точки зрения?



– Я не могу сказать в цифрах, но если власти города могут положиться на твою компанию и открыто с тобой разговаривают, то это сокращает время и усилия на решение многочисленных вопросов, которые возникают по ходу реализации проекта. Сроки – это те же деньги. Срок реализации инвестиционного проекта от трех до шести лет, в течение которых всегда можно попасть на кризисную точку, поэтому время определяет многое, если не все. Я думаю, что здесь работает фактор сохранения тех денег, которые ты запланировал вложить в проект, посему именно при таком подходе к делу у тебя больше шансов дойти до конечной цели без убытков.



– В какие проекты сегодня инвестировать выгоднее всего?



– Как ни парадоксально, но все зависит от социального расслоения населения. В связи с кризисом резко сократился бизнес-класс. Большая его часть стала экономклассом, а кто-то перешел в премиум-класс. Исходя из этого, и жилье ориентируется на потенциального покупателя. В данный момент выгоднее всего строить жилье либо строго экономкласса, то есть дешевое и доступное, либо помпезный премиум.



– Ваш прогноз развития строительного рынка в ближайшие годы. Как можно было бы улучшить инвестиционный климат?



– Динамика рынка сегодняшнего сохранится, она не упадет и не увеличится, потому как спрос все же есть. Для улучшения инвестиционного климата, самое лучшее, что может

быть – помощь органов власти в создании условий для

доступной ипотеки. Не надо пытаться придумывать что-то новое и невероятное, просто необходимо упорядочить правила, и в дальнейшем не менять их каждые 2–3 года.



Бизнес очень страдает от постоянного изменения правил, поскольку не может мгновенно перестроиться по мановению депутатской волшебной палочки. Причем это ставит в тупик не только бизнес и покупателей, но и дает, я считаю, абсолютно лишний, дополнительный заработок многочисленным «помощникам». Не надо постоянно «улучшать» жизнь бизнесу, бесконечно меняя законодательство. Для нас главное, чтобы были установлены понятные и выполнимые правила, которые могут только совершенствоваться.